重磅发布|2019年一季度中国不动产私募基金趋势与观察报告( 九 ) 原标题：重磅

首先在资金募集上，传统的房地产私募基金大多数通过明股实债、委托贷款、信托贷款、收益权转让等借贷方式，实现对不动产的债权投资。

如上文所述， 2018年2月12日以后，中国证券投资基金业协会停止对债权类私募基金的备案，导致以债权融资为主要业务的不动产基金遭遇资金募集难题。因此，不管是出于业务转型需求还是政策要求，未来不动产私募基金债权投资方式都变得不可持续，股权投资将成为转型的方向。

与此同时，作为“不动产”投资，自然要紧跟“不动产”的发展趋势，也即是跟随房地产市场由“住宅+增量市场”过渡到“存量资产+长效机制”的投资转向。换句话说，具有稳定现金流的持有经营型物业将拥有更大的潜力，成为不动产私募基金的投资选择。

回归到管理上，不动产私募基金最为关键的是关注两个抓手——基金和项目。首先，基金端上，基金管理人要加强对不动产行业尤其是项目的甄别能力，做好项目的管理及风险把控，保障未来退出后能获得较好的投资收益。

在项目上，要以更加积极主动的姿态参与被投项目的管理，比如资产优化、运营、优化融资结构等，通过丰富项目内涵，从而达到资产升值的目的。

最后，在退出方式上，虽然公募REITs尚未成熟完善，但是金融监管部门正在积极推进，相信不久的将来， REITs的推出可以为不动产私募基金提供良好的退出渠道。

据媒体2019年3月报道，上海证券交易所召集券商和公募基金开会，鼓励机构准备上报公募不动产信托投资基金REITs项目，以期推出上交所第一批试点。知情人士透露，试点项目最好和政策导向相关，鼓励上报北京、上海、广州、深圳、雄安、海南、长租公寓等相关项目。

重磅发布|2019年一季度中国不动产私募基金趋势与观察报告( 九 )