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收购|潘石屹为何把SOHO中国卖了？( 二 )


当你从首都机场方向进京 ， 最先给你“都市感”的建筑一定是望京SOHO；当你经过国贸、大望路一带 ， 还能一次性看到SOHO现代城、建外SOHO、光华路SOHO等多个亮眼的地标 ， 尽管他们已经落成多年；凌空SOHO被称为“上海最有现代感的建筑”……
更直接的是SOHO中国旗下建筑在各大影视剧中的出镜率：电影《中国合伙人》《煎饼侠》 ， 望京SOHO都是拍摄地之一 ， 凌空SOHO曾作为“霸道总裁标配” ， 进入电视剧《欢乐颂》《何以笙箫默》等 ， 《安家》《我的前半生》则在外滩SOHO取景……
就这一点而言 ， 张欣发挥的作用不可替代 。早期 ， SOHO中国内部 ， 张欣主管设计和财务 ， 潘石屹的重心则在营销、管理等方面 。
张欣出生于北京 ， 14岁时移居香港 ， 毕业于英国萨塞克斯大学和剑桥大学 ， 与潘石屹结婚并创立SOHO中国之前 ， 在投行高盛和旅行家集团负责中国业务 。
在张欣的推动下 ， SOHO中国合作的世界顶级设计机构包括：扎哈·哈迪德（望京SOHO、银河SOHO、凌空SOHO、朝阳门SOHO、丽泽SOHO） ， KPF建筑事务所（SOHO天山广场、古北SOHO） ， 隈研吾（虹口SOHO）等 。
不过 ， 也正是因为张欣的极致追求 ， SOHO中国并未进入北京上海以外的市场 ， 导致公司失去了迅速壮大的市场机会 。
作为一家“夫妻店” ， SOHO中国其他董监高人员多年来一直处于动荡之中 。潘张之外的两大核心 ， 总裁闫岩和财务总裁唐正茂 ， 在SOHO中国董事会中均几进几出 。
2018年闫岩和唐正茂先后离职 ， 公司的执行董事就只剩下潘石屹和张欣二人 。应该就是从那时候开始 ， 潘石屹家族就准备放弃SOHO中国了 。
值得一提的是 ， 公司前总裁闫岩离职后 ， 曾加入黑石中国供职数年 ， 直到今年年初才转投高瓴资本 ， 应该为此番黑石集团全面接盘SOHO中国打下了坚实的认知基础 。
潘石屹为什么卖？
虽然SOHO中国转型做物业运营之后 ， 公司业务规模没有那么大 ， 但作为北京和上海最大的黄金地段物业运营商 ， 账面盈利能力仍然相当强 。
2018年-2020年 ， 公司营业收入分别为17.21亿元、18.47亿元、21.92亿元 ， 因为核心业务是坐地收租 ， 毛利率分别高达75%、82%、63% 。
既然如此 ， 为什么还要不断出售物业资产 ， 直至把整个公司都卖掉？
首先 ， SOHO中国持有物业的债务压力较大 。
虽然近几年公司的净负债率不到50% ， 在行业中并非处于高位 ， 但整体处于上升趋势 。2012年-2020年 ， 公司的净负债率分别为2.6%、17%、19%、24%、32%、51%、43%、43%、43% 。
更为关键的是 ， 除了出售旗下物业之外 ， 公司并没有什么稳定且大量的现金流来源 。
截至2020年末 ， 公司借贷总额184.70亿元 ， 其中10.12亿元将在一年内到期 。同期公司现金及现金等价物3.97亿元 ， 流动性压力已经开始显现 。
如此规模的债务 ， 公司每年都要付出巨大的财务成本 。仅去年 ， 公司的财务费用就达到9.15亿元 。
现实的债务压力背后 ， 公司清仓套现的根本原因 ， 是因为中国市场房地产价格高 ， 但租金回报率低 ， 影响了公司的业绩 。
2020年 ， 公司营业收入21.92亿元 ， 同比增长18.65% ， 年度净利润5.43亿元 ， 同比下降58.83% 。
而且 ， SOHO中国的净利润中 ， 有相当一部分来自物业评估增值 ， 2020年就高达11.00亿元 。
也就是说 ， 公司收租的毛利润 ， 还不够业务开支 ， SOHO中国的核心业务居然是亏损的 。
收购|潘石屹为何把SOHO中国卖了？
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对于租金回报率 ， 潘石屹曾屡次在公开场合吐槽：“美国办公楼租金回报率接近4% ， 纽约5%-6% ， 中国的租金回报率我都不好意思说 。”
而且 ， SOHO中国的商业模式 ， 在中国经济处于调整期的大背景下 ， 正遭遇出租率下滑的危机 。2017年-2019年 ， 公司旗下物业的平均出租率为97%、96%、90% ， 2020年直接下降至82% 。


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