又如，业主常提交由其他业主签名的书面证言作为抗辩证据，但是因为证人未出庭作证以及证人同系小区业主，与当事人具有利害关系，其证言往往不能被法院采纳 。
第二，对于业主主张的物业公司服务存在瑕疵，需达到较为严重的程度 。如果达不到这个标准，则法院一般认为“业主提供的证据尚不足以证明物业服务存在重大瑕疵”或者“业主提交的证据不能证明物业服务企业未履行服务管理职责严重影响业主正常生活”，不能作为不交相关费用的合法依据 。也就是说，在物业服务企业轻微违约的情况下，法院普遍认为不宜减免物业费 。
如龙禹物业诉朱先生拖欠物业费一案中，法院就认为，朱先生所主张的这些问题即便客观真实，属于物业管理服务的瑕疵，但物业服务过程中的不尽人意之处不足以构成小区业主得以拒交物业服务费的理由，最终判决朱先生支付2013年9月至2014年11月物业管理费和公摊水电费等2800余元 。
【法官解析】
在物业服务企业轻微违约的情况下，法院一般认定物业公司违约，但不宜减免物业费，而应当采取其他方式敦促物业公司改进服务 。这主要是出于对物业服务基本情况的考虑 。
物业公司提供服务具有长期性、持续性 。物业公司及从业人员需要面对形形色色的人员和情况 。即使尽最大努力，服务存在瑕疵仍然不可避免，法院需要对客观情况给予必要的认可 。
在具体诉讼中，如经审理查明物业公司在服务中存在轻微违约，可以在判决书的相关部分对此予以认定，同时对该种行为予以批评，但判决结果则无需减免物业费 。
实践中的难题是，由于法院对业主行使抗辩权持谨慎的态度，对业主的抗辩往往因为证据不足等原因不予支持，从而造成了业主方败诉的案件比例很高 。虽然物业服务合同纠纷案件涉及的金额都不大，但大量判决业主败诉易引起业主方的不满，认为法院“沦为了物业服务企业的收费机器”，而实际上并非如此 。
物业服务质量缺乏权威评判标准
从普通人的角度看，一些物业公司的服务质量问题，即使用眼睛看都能看得出来，相比之下，法院对业主举证的要求，却未免让人觉得流于苛刻 。
对此，马帅法官告诉采访人员，这种感受可以理解，然而，这也正是裁判者和普通人的不同之处 。作为裁判者，不仅要注意到一般人能看见的现象，还得看到一般人看不见的问题，那就是这种现状背后的原因——物业服务质量缺乏权威的评判标准 。
《物业管理条例》第三十五条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同 。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用等进行约定 。
理论上来讲，物业服务合同中可以明确物业服务质量标准 。如有的物业服务合同中以业主满意度达到一定的百分比作为相应物业服务收费标准的依据 。但实践中，物业服务合同中对此加以明确的较少，即使有相应条款，也较为笼统，同样难以起到评估物业服务质量的作用 。因为物业服务具有无形性、服务内容多样性、服务对象众多等特性，物业服务质量标准较为复杂，某些无形服务很难有一个量化的标准 。
马帅法官还告诉采访人员，我国一些地区以地方性规范或标准的形式制定了物业服务的质量标准 。
如北京市物业服务指导中心在2010年编制了《住宅物业服务标准》，并经北京市住建委和质监局批准 。该标准设立了物业服务企业的五级标准，从一级到五级，服务标准依次提高 。其中，每一级标准均由基本要求、公共部位及公共设施设备运行、维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护、装饰装修管理等部分组成，对每部分服务进行了细分，并确立了一些可以量化的标准 。
南京也制定了《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》，设立了五级三类服务标准，每一级别和类别的服务对应一个收费标准 。但上述地方性法规或标准的层级不高，强制力不够，在国家立法层面尚缺乏权威的服务质量规范或标准 。
从各地区制定的行业标准的内容来看，大都也只是对容易判断其标准的部分作出了标准，而对于难以定量判断的部分，即使制定了相应标准，也是一些极为模糊性概念加以界定，如“合理”、“适当”等等极其抽象的概念 。
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